TVA du mandataire : franchise en base, seuils et bascule

La TVA te concerne dès la première commission

Un mandataire immobilier n’est pas exempté de TVA par nature. Tu exerces une activité de prestation de services — tu factures tes commissions à la structure qui te les reverse — et cette activité entre dans le champ de la TVA dès le premier euro. La vraie question n’est donc jamais « est-ce que la TVA me concerne », mais « suis-je en franchise ou assujetti ».

La confusion vient du démarrage : la plupart des mandataires commencent sous le régime de la franchise en base, ne facturent pas de TVA, et finissent par croire que la TVA « ne s’applique pas » à leur métier. Elle s’applique — elle est simplement suspendue tant que ton activité reste sous certains seuils. Le jour où tu les dépasses, la bascule ne te demande pas ton avis.

La franchise en base : le principe (article 293 B du CGI)

La franchise en base de TVA est un régime prévu par l’article 293 B du Code général des impôts. Le principe : tant que ton chiffre d’affaires annuel reste sous les seuils fixés par la loi, tu ne factures pas de TVA, tu n’en déclares pas, tu n’en reverses pas. Tes factures de commissions sont émises sans TVA, avec une mention obligatoire : « TVA non applicable, art. 293 B du CGI ».

La contrepartie est mécanique : puisque tu ne collectes pas de TVA, tu ne récupères pas non plus celle que tu paies sur tes dépenses professionnelles — pack, outils, matériel. La franchise n’est pas un cadeau, c’est un échange : la simplicité contre le droit à déduction.

Tu remarqueras qu’aucun montant de seuil ne figure dans ce guide, et c’est volontaire : ces seuils sont révisés régulièrement par les lois de finances, et un article qui affiche un chiffre peut être périmé au moment où tu le lis. Les valeurs en vigueur sont publiées sur impots.gouv.fr — c’est la seule source à jour. Prends deux minutes pour les comparer à ton chiffre d’affaires réel.

La bascule : ce qui se passe quand tu dépasses

Quand ton chiffre d’affaires franchit les seuils, tu sors de la franchise. Selon l’ampleur du dépassement, la sortie peut prendre effet très vite — dans certains cas en cours d’année, pas au 1er janvier suivant. Là encore, les règles précises (tolérance, date d’effet) évoluent avec les lois de finances : vérifie le mécanisme en vigueur sur impots.gouv.fr au moment où la question se pose pour toi.

Concrètement, basculer signifie : obtenir un numéro de TVA intracommunautaire, émettre des factures avec TVA, déposer des déclarations périodiques, et prévenir ton réseau pour que tes relevés distinguent le HT et le TTC. Aucune de ces étapes n’est compliquée isolément — c’est de les découvrir en retard qui coûte cher.

Le piège classique : la TVA est due sur les commissions facturées à partir de la date d’effet, que tu l’aies vue venir ou non. Un mandataire qui découvre en janvier qu’il a basculé des mois plus tôt doit régulariser toute la facturation concernée. La parade tient en une habitude : surveille ton cumul de chiffre d’affaires en cours d’année, pas au moment du bilan comptable.

Franchise ou TVA : le comparatif

Le tableau ci-dessous compare les deux régimes sur ce qui change concrètement ta vie de mandataire.

Quand l’option pour la TVA mérite un calcul

Sous les seuils, la franchise n’est pas une obligation : tu peux opter pour la TVA. À première vue, y renoncer paraît absurde — pourquoi s’ajouter des déclarations ? Parce que ton client, dans ce métier, est un professionnel : la structure à qui tu factures tes commissions récupère en général la TVA. Facturer avec TVA ne te rend donc pas « plus cher » à ses yeux, contrairement à un indépendant qui facture des particuliers.

L’option devient alors une question de frais : si ton pack, tes options et ton matériel représentent des dépenses importantes chargées de TVA, la récupérer peut peser plus lourd que le confort de la franchise. À l’inverse, si tes frais sont faibles, la simplicité l’emporte. C’est un calcul à faire cas par cas — pas un réflexe, dans un sens comme dans l’autre.

Les limites de ce guide — et qui tranche vraiment

Ce guide décrit un cadre général : le régime de la franchise en base tel que prévu par l’article 293 B du CGI, et ce qu’implique sa sortie. Il ne connaît ni ton statut exact, ni ton historique de chiffre d’affaires, ni ta situation personnelle — trois éléments qui peuvent tout changer.

Ce n’est donc pas un conseil fiscal personnalisé. Pour toute décision réelle — opter pour la TVA, anticiper une bascule, régulariser un dépassement —, c’est un expert-comptable ou l’administration fiscale qui tranche, pas un article. Le coût d’un rendez-vous est sans commune mesure avec celui d’une régularisation mal gérée.

Ce que tu peux faire dès maintenant, en revanche : vérifier que tu raisonnes en hors taxes partout — ta grille, ta redevance, ton point mort. C’est exactement le cadre du bilan : tes chiffres HT, comparés proprement, sans promesse.

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